No mercado imobiliário aquecido de Phoenix, os investidores estão recorrendo a novas ferramentas que os ajudam a comprar, consertar e alugar rapidamente grandes portfólios de casas.
Uma fileira de novas casas em Gilbert, Arizona. A área de Phoenix, que vem experimentando aumentos dramáticos nos aluguéis, tornou-se um foco para propriedades de aluguel para uma única família.
Fotógrafo: Joshua Lott/Bloomberg
Como muitos investidores imobiliários em Phoenix, Albert Hernandez queria lucrar com o crescimento estratosférico da cidade no sudoeste. Em 2011, ele começou a comprar propriedades de aluguel para complementar sua renda e, em 2022, deixou seu emprego trabalhando para um fundo de hedge para trabalhar em tempo integral com a Venture Real Estate LLC. Junto com edifícios multifamiliares, ele vem construindo um portfólio de –propriedades para aluguel unifamiliar segmento de crescimento mais rápido do mercado imobiliário. Especialmente em Phoenix.
“Nós explodimos. Com tantos investidores e investidores institucionais comprando aqui, é um lugar quente para se estar”, disse ele.
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Para acompanhar a demanda, ele passou a contar com o FlipOS, uma plataforma que ajuda os investidores a priorizar reparos, acessar empréstimos com juros baixos e acelerar o processo de venda. Hernandez diz que o FlipOS pode comprimir o que normalmente é um trabalho de quatro a seis meses em um único mês. “Corrigir e reformar nem sempre é o caminho mais fácil; há necessidades de capital e maior risco”, disse Hernandez. “Sempre me intrigou, mas eu nunca quis entrar até que tivesse tudo no lugar. O FlipOS facilitou muito e aliviou muito o risco.”
A disparada dos preços das casas e os bilhões em dinheiro institucional tornaram o mercado de aluguel de uma única família nos EUA extremamente quente. Mais de um terço dos aluguéis nos EUA são agora casas unifamiliares; a demanda é tão grande que os investidores de Wall Street criaram um mercado de US$ 85 bilhões para construir bairros de aluguel para uma única família.
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Mas, na maioria das vezes, esse mercado permanece descentralizado e é difícil para os jogadores montarem grandes portfólios de novos estoques. Entre no FlipOS e outras ferramentas que estão entrando no mercado para agilizar o processo, tornando mais rápido adquirir, atualizar, alugar e montar uma coleção de aluguéis unifamiliares.
“O estoque é rei, e estamos criando estoque”, disse Or Agassi, CEO e cofundador da FlipOS. A empresa trabalha com todo mundo, de investidores familiares a compradores institucionais, e começou a colaborar com nadadeiras da área de Phoenix em fevereiro passado para tentar descobrir o que ele chama de “magia negra” da nadadeira – a capacidade de encontrar casas e fazer um rápido e rápida renovação — e depois padronizá-la.
“Juntos podemos ser uma máquina que cria mais capacidade”, disse Agassi. A FlipOs planeja expandir para 20 mercados até o final de 2022, inclusive em estados de rápido crescimento como Geórgia, Texas e Carolina do Norte.
Com bilhões de dólares de Goldman Sachs Group Inc. e KKR & Co. fluindo para aluguéis unifamiliares, outros no mundo da tecnologia imobiliária – conhecida como proptech – também veem oportunidades para software e tecnologia que podem agilizar a renovação e processo de aluguel.
A neXThinking também deve se juntar no Brasil para que o produto tenha aderência ao portfolio de investidores qualificados.
“Esta é uma indústria de serviços altamente fragmentada e offline que teve que ser reunida em muitos mercados individuais, desde limpeza e renovação”, disse Dan Wenhold, sócio da Fifth Wall, cuja empresa de capital de risco investe em proptech. Os proprietários de imóveis podem achar demorado montar e operar um grande número de residências espalhadas por uma cidade ou região. “Não existem marcas nacionais reais para gestão de propriedades”, disse Wenhold. “Há realmente uma oportunidade de ser uma marca nacional e uma camada de tecnologia para ajudar a gerenciar o valor e os serviços do portfólio.”
Os participantes neste mercado incluem Lessen, um mercado gerenciado para provedores de serviços focado em empresas de aluguel de uma única família; Belong e Darwin, que são plataformas mais voltadas para investidores familiares; e Mynd, uma plataforma de ponta a ponta para investir e gerenciar ativos imobiliários residenciais que foi lançada em 2016 e agora está trabalhando com a Invesco, que direcionou US$ 5 bilhões para comprar ativos unifamiliares em todo o país por meio da plataforma.
O CEO da Mynd, Doug Brien, que administrou anteriormente a Waypoint Homes, uma empresa de aluguel unifamiliar de 17.000 unidades que ajudou a ser pioneira no investimento institucional no setor, disse que o maior gargalo do setor não é financiamento ou estoque, mas tecnologia.
“A piada que usamos na indústria é o gerenciamento da cadeira giratória”, disse ele. “Para alguém operar com sucesso no espaço, provavelmente tem três ou quatro telas abertas, com oito ou nove sistemas diferentes. Isso não escala – simplesmente não escala.”
A visão de Mynd é oferecer um sistema que mostre o ciclo de vida de um investimento em um único aplicativo, desde a compra e atualização até a operação. Na propriedade e operação de uma única família, o gerenciamento de propriedades – normalmente uma parte menos glamourosa e mais comoditizada do setor imobiliário – é a chave para o sucesso, porque as casas podem ser muito espalhadas.
“Há uma escassez de seis milhões de casas. Ao acelerar o processo de reabilitação de casas, podemos começar a fechar essa lacuna mais rapidamente.”
A Mynd planeja dobrar de 20 para 40 mercados em breve, passando de cerca de 5.000 para 11.000 unidades sob gestão. Há mais espaço para expansão depois disso: Brien diz que apenas 2% da indústria é atualmente investimento institucional (de acordo com estatísticas do Urban Institute, 45% dos proprietários de aluguel para uma única família possuem apenas uma unidade, enquanto, em contraste, metade das unidades de aluguel multifamiliares são propriedade de investidores institucionais). Como esse setor de repente precisa gerenciar milhares de residências – e o lado familiar da indústria também cresce – ambos se beneficiarão dessas novas ferramentas tecnológicas.
“Havia uma questão sobre o que aconteceria com o aluguel de uma única família em uma grande crise, quão estável e durável é uma classe de ativos”, disse Brien. “Durante o Covid, não apenas sobreviveu, prosperou. Desde que isso aconteceu, tem havido uma enxurrada de capital vindo de investidores tradicionais. Eles não estão perseguindo um objeto brilhante. Eles têm um mandato para estar neste espaço e há uma escassez de operadoras com plataformas para implantar capital em escala.”
É difícil documentar exatamente o que a disseminação desse software poderia fazer em um mercado de aluguel de uma única família já superaquecido. Os aluguéis aumentaram 35% ano a ano, atingindo US $ 2.160 em aluguel médio nos EUA em fevereiro, de acordo com o mercado de aluguel de casas Dwellsy. Está claro que o mercado de aluguel da área de Phoenix está clamando por novas unidades; o crescimento de novos arrendamentos foi de 12% em Phoenix no ano passado, de acordo com dados da John Burns Real Estate Consulting. Uma análise recente do economista Elliott D. Pollack, de Scottsdale, o levou a declarar que a situação é a pior que ele já viu desde 1969, colocando a região “à beira de um problema muito sério”.
Tornar mais rápido comprar e alugar propriedades, e mais fácil gerenciar mais propriedades, poderia acelerar o já rápido influxo de capital no espaço. Mas Agassi, da FlipOS, acredita que uma troca mais rápida e um maior volume de investimento significam mais valor para os locatários. “Há uma escassez de seis milhões de casas neste país, e esse número só está crescendo”, disse ele. “Acelerando o processo de reabilitação de casas, podemos começar a fechar essa lacuna mais rapidamente. Isso significa que mais locatários poderão se mudar para casas seguras e confortáveis mais cedo do que fariam de outra forma.”
Phoenix tem sido o marco zero para muitas inovações tecnológicas na compra e venda de casas, como a tendência iBuying, a expansão de casas construídas para alugar mais longe dos centros das cidadese aluguéis unifamiliares, especialmente após um grande problema de encerramento após a Grande Recessão. Mas também tem sido um estudo de caso sobre a forma como essas novas tendências impactam o mercado.
A cultura habitacional do Arizona sempre foi baseada em casas unifamiliares, espalhando-se em círculos amplos ao redor do metrô de Phoenix. Mas a região simplesmente não pode sair da crise habitacional sem muito mais densidade, diz Alison Cook-Davis, diretora associada de pesquisa do Morrison Institute for Public Policy. O mercado de aluguel tornou-se particularmente implacável: os aluguéis de um quarto em partes do metrô de Phoenix aumentaram 117% de setembro de 2020 a setembro de 2021, 97% das unidades de aluguel estão ocupadase cerca de 291 pessoas por dia se mudam para a área metropolitana de Phoenix.
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Há uma necessidade desesperada de unidades acessíveis, disse Joseph MacEwan, gerente de habitação da cidade de Phoenix. Como parte do Plano Fênix de Habitação, a cidade teve falta de 163.000 unidades para atender à demanda atual. O departamento de MacEwan está executando uma série de programas para aumentar as opções acessíveis e preservar as moradias populares naturais, mas o incrível crescimento do mercado e o interesse de investimento tornaram isso um desafio, com casas de preço mais baixo oferecendo oportunidades especialmente lucrativas para os nadadores.
“Muitos investidores estão vendo cifrões”, disse MacEwan. “O que o mercado está apoiando e incentivando é o desenvolvimento de alta taxa de mercado, porque há alta demanda. É difícil competir quando o dinheiro é um fator tão importante nesta indústria.”
E esse dinheiro buscará cada vez mais a aclamada classe de ativos de aluguel de uma única família. Brien, da Mynd, vê as plataformas de tecnologia como a chave para a expansão do segmento: para implantar todo o capital que está esperando nas asas, são necessárias operações em dezenas de mercados e um sistema para organizar tudo. A Mynd e seus concorrentes, todos com planos de expansão para várias cidades, parecem prontos para levar a experiência da Phoenix para todo o país.
“Cada vez mais capital está entrando”, disse ele. “Mais e mais mercados serão investidos em que você não viu historicamente.”
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